주담대 6억 한도 시대, 8월 금리 인하 가능성까지: 보금자리론·대환·갈아타기 완전 정복
최종 업데이트: 2025-08-20
1) 한눈에 핵심
- 정책 핵심: 수도권·규제지역 주택구입 주담대 최대 6억, 만기 30년, 6개월 내 전입 의무. 다주택자 추가 주담대 금지. ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지. 2025-06-28 시행.
- 예외: 2025-06-27 이전 입주자모집공고 분양주택의 중도금·잔금은 종전 규정(6억 상한 비적용).
- 보금자리론: 8월 금리 동결. (우대 적용 시 2%대 후반 구간)
- 금리 시나리오: 8월 금통위 인하 가능성 거론 → 고정·변동·혼합 선택 및 대환 타이밍 관심 ↑.
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2) 무엇이 바뀌었나 (정책 한눈표)
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 적용 지역 | 수도권·규제지역 |
| 대상 용도 | 주택구입 목적 주담대 (생활안정 목적은 별도 기준) |
| 대출 최대한도 | 6억 원 |
| 대출 만기 | 최장 30년 |
| 전입 의무 | 대출 후 6개월 내 전입 |
| 다주택 규제 | 추가 주담대 금지 (미처분 1주택자의 추가 주담대 금지 포함) |
| 전세대출 | ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지 |
| 시행일 | 2025-06-28 |
3) 누가, 얼마나 영향 받나
무주택·수도권 실수요자
- LTV/DSR을 충족해도 마지막에 6억 상한이 캡으로 걸릴 수 있음.
- 가격대가 높은 아파트는 자기자금 비중↑. 보금자리론 요건 충족 시 대체 가능성.
일시적 2주택·다주택자
- 규제지역 추가 주담대 금지. 잔금·기한·처분 일정 관리 필수.
분양 대기/입주 예정자
- 2025-06-27 이전 입주자모집공고 단지는 중도금·잔금은 종전 규정(6억 상한 비적용).
- 다만 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’은 금지 유지.
4) 예외·유예·FAQ
Q1. 분양 아파트인데 6억 상한 적용되나요?
2025-06-27 이전 입주자모집공고라면 중도금·잔금 대출은 종전 규정이 적용됩니다. (6억 상한 비적용)
Q2. 생활안정자금 목적 주담대는?
수도권·규제지역 내 다주택자 생활안정 목적 주담대는 금지입니다. 지방 담보의 생활안정 목적은 취급기관 자율 기준을 확인하세요.
Q3. 전입 의무는 꼭 지켜야 하나요?
원칙적으로 대출 후 6개월 내 전입이 필요합니다. 미준수 시 약정 위반으로 대출 제한·회수 등 리스크가 있을 수 있습니다.
5) 보금자리론 8월 최신 (자격·금리·우대)
- 금리: 8월 동결. (우대금리 최대 1.0%p 적용 시 2%대 후반 구간)
- 핵심 자격(일반형):
- 6억 이하 공부상 주택
- (담보주택 제외) 무주택 또는 1주택
- 부부합산 연소득 ≤ 7천만 원
- LTV 최대 70%, DTI 최대 60%
- 한도: 기본 최대 3.6억 (생애최초 등 요건 시 최대 4.2억)
- 우대금리: 전자약정, 청년·신혼·다자녀, 친환경 등 조건별 우대 확인
- 포인트: 정책대출의 금리 예측 가능성이 강점. 6억 상한 시대에 ‘보금자리론 + 자기자금’ 조합이 대표 시나리오.
6) 갈아타기/대환 의사결정 — 손익분기점 계산
공식(간단 버전)
- 월상환액(원리금 균등) ≈
대출금 × 월이자계수 - 월절감액 = 기존 월상환액 − 신규 월상환액
- 손익분기점(개월) = 총 전환비용 ÷ 월절감액 (중도상환수수료, 등기·설정/말소, 인지세 포함)
| 구분 | 월상환액(원) |
|---|---|
| 기존 | 1,647,333 |
| 신규 | 1,573,996 |
| 월절감 | 73,337 |
총 전환비용 450만원 가정 시 손익분기점 ≈ 61개월(약 5.1년) → 보유 계획 5년 이상이면 검토 가치 ↑
| 구분 | 월상환액(원) |
|---|---|
| 월절감 | 146,673 |
총 전환비용 900만원 가정 시 손익분기점 ≈ 61개월. 대출액이 커질수록 절감액↑이나 비용↑도 함께 고려.
TIP | 금리 시나리오별 전략
- 동결: 대환 신중. 중도상환수수료 기간이 남았다면 관망.
- –0.25%p: 변동·혼합 재검토. 기존 고정은 조기상환수수료 만료 시점 비교.
- –0.50%p: 대환 적극 검토. 다만 거래비용과 보유기간 전제는 필수.
7) 오늘 할 일 체크리스트
- ① 담보주택 소재(수도권·규제지역), 주택가격, 보유주택 수, 6개월 전입 가능 여부 확인
- ② LTV·DSR 산정 → 6억 상한 캡 순서로 한도 재계산 (은행 사전상담 권장)
- ③ 보금자리론 자격·우대 확인 후 시중 주담대(고정/변동/혼합)와 월상환액 비교
- ④ 총 전환비용(중도상환수수료·등기비·인지세)과 월절감액으로 손익분기점 계산
- ⑤ 금통위 직전·직후 금리·상품 재확인 → 필요 시 포스팅 업데이트